はじめに

・マンションの維持保全

　マンションを適切に維持し、快適な居住と有効な資産価値を維持することは、マンション管理の最も大きな目的である。

　マンションを可能な限り長く使えるよう維持していくためには、定期的な保守点検や劣化診断等に基づく計画的な修繕を実施していくことが大切である。

修繕には、劣化の発生や性能・機能の低下の都度に行う補修（小口修繕）と、一定の年数や経過毎に計画的に行う計画修繕とがありますが、マンションを効率的に維持していくためには、長期的な予測（長期修繕計画）に基づき修繕の計画を立て、これに基づいて行う計画修繕が重要となる。

　ただし、エレベーターについては、マンションの他の設備と違い保守点検がフルメンテナンス契約であることから、機械的な計画修繕及び小口修繕に関してはメンテナンス費用に含まれているため、稼動後の修繕内容や方法・時期等についても、保守会社に一任している。

　当団地内のエレベーターに関する計画修繕では、外壁塗装時等に併せた実施している美観的な修繕（三方枠の塗装及びカゴ内装補修等）。のみを実施している。

　このことから、設備の更新に関しては、稼動後28年を経過していることから、エレベーターに対する社会的な要求が高まっている現状をふまえて、以下の事項について改善を提案する。

エレベーターの現状

1．設置年度

2．建物概要

3．機器仕様

設備のリニューアル（準撤去リニューアル）工事の内容

エレベーターのリニューアル工事は以下の事項の改善を目的とした工事とする。

1．機器の安全性・信頼性の向上

　［１］耐震構造補強

　［２］地震時の対応力強化

　［３］非常時・故障時の対応力強化

　［４］乗り心地の改善・段差の解消

2．バリアフリー化による利便性の向上

　［１］利便性・視認性の向上

　［２］搬送能力の向上

　［３］福祉対応の兼用装置の付加

3．意匠の向上

　［１］かご室意匠の向上

　［２］乗場意匠の向上

4．ランニングコストの削減

　［１］電気料金の削減

　　※上記金額は計算値とします。

5．メンテナンスの品質向上（遠隔監視システムの導入）

　［１］直接通話機能

　［２］遠隔監視機能

　［３］遠隔保守機能

工事期間及び工事期間中の対応

1．作業期間及び作業内容

　1） 2台併設

　2） 1台口：14階建（54戸）

　※エレベーター終日停止に伴うアンケートを実施

　・アンケート結果に基づく個別訪問及び理事会（委員会）で検討

工事用掲示板

・工事用ポストを設置（居住者等からの連絡用）

まとめ

1．エレベーターの更新工法について検討

　建物の耐用年数は（減価償却資産の耐用年数等に関する旧大蔵省令から）約60年であることから、更新工法については、準撤去リニューアルと制御リニューアルを比較検討した結果、建物が築28年経過していることと、エレベーターの安全性・信頼性・価値を高めるための工事であること、さらに更新後の修繕等を考慮して準撤去リニューアル工事を採用することにした。

　今回既設再使用の部材「乗場（三方枠・乗場敷居）、昇降路内（メインレール）」の劣化は見られなかった。

　このことから、共同住宅のエレベーターの更新は、劣化の度合いも少ないため、25〜30年範囲が妥当である。

２．工事の実施について

　エレベーターの更新工事は共用部分の工事であるが、騒音を伴うこと、特に1台口のエレベーターについては作業に伴い連続して終日停止になることから、居住者の生活への支障等については、事前の住民説明会及びアンケートの実施等により、小委員会で解決策を講じたことが、大きなトラブルなく工事を終了することができた。