マンションを取り巻く状況について |
2007年2月26日
管材新聞編集部 玉城 麻子 |
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MERMには個人会員として参加しており、維持管理に関する技術を持ち合わせていないが、マンションに居住する一個人として、記してみたい。
◇忍び寄る少子化・高齢化で新方式検討へ
今年一月十九日に開催されたマンション管理業団体「高層住宅管理業教会」の新年賀詞交歓会であいさつに立った冬柴鐵三国土交通大臣は、来年度より、分譲マンション所有者で構成する管理組合の理事会に代わり、管理会社が管理組合業務を代行する「管理者管理方式」の検討に入ることを明言した。
日常的な保守・清掃、修繕計画といったマンション管理は、従来区分所有者で構成される管理組合の総会決定に基づき理事会が実行する。今回提示された新方法は、この管理組合の理事会に代わり、管理会社が請け負うことができる制度。管理会社の資格要件を定めた上で、権限を拡大する内容となる見込みだ。
新方式検討の背景には、管理運営側のマンション居住者の高齢化による理事会役員候補者不足や、所有物件の賃貸化による維持管理業務活動の停滞といった現状がある。そのため、ワンルームマンションやリゾートマンションなどに採用されている管理者管理方式の導入を検討するに至った。
検討内容としては、[1]管理業務実施基準の策定 [2]管理業者裁量で実施可能な業務内容の明確化 [3]管理者資格要件―などが予定されている。また、外部機関による監査、管理組合資金の保全措置、修繕工事の入札制度などを検討する必要もある。
検討に先駆け、高層管理業協会では、昨年十二月に「分譲マンションの新たな管理者管理方式に関する報告書」をまとめ、これらの「新・管理者管理」方式を発表している。今春をめどに管理業者基準や業務実施方法などを策定、提示する。
◇導入対象物件の条件も
確かに、築二十年以上経過したマンションにおける居住者の高齢化は重要課題。建替え・改修工事を検討しようにも、修繕費用が増分できなかったり、反対されたりすれば現状では計画は頓挫してしまう。また輪番制の理事役員についても、世帯数が少なければすぐに順番になってしまう、独身世帯・共働き世帯では日中不在で迅速な対応ができないなど、課題は多い。それらの問題から考慮すると、今回の方式は有効的手段といえる。
しかし新築物件については、新方式を導入可能とすべきではない。分譲マンションに入居している以上、入居者は「区分所有者」。戸建住宅なら誰に任せることもないのに、「マンション」となると途端に他人まかせとなってしまうと、居住者(所有者)としての責任を理解できなくなる可能性が高い。検討項目として、[1]居住者の高齢者率 [2]賃貸率―といった対象物件の制限をつける必要性もあるのではないか。今後の検討動向を注視したい。
◇マンションの管理とは
これまでのマンションに対する住宅施策では、「居住者への教育」の視点が欠落していたように感じている。近年では勉強している管理組合理事も増えているとはいえ、意識を持って居住している人は少ない。入居の際には、[1]共用部・専有部の設備の説明 [2]管理組合の意味・活動内容 [3]今後の維持管理について―を購入時に伝える必要がある。管理会社の責任というよりは、まずはデベロッパーの業務として位置づけられてもよいのではないだろうか。
超高層・大型マンションが増加する中、新たな住宅設備が導入されている。例えばディスポーザ排水処理システムについては、説明書を渡すだけでは適正な利用ができないだ。その結果、排水管の詰まりが発生したりする。また、同システムを設置しているにも係らず、年一回の排水管清掃が組み込まれていないマンションもあるという。適正な維持管理=適正な利用という点を、入居時に伝える必要がある。発足したての管理組合ではそこまで考えが及ばないため、やはり管理会社の主導による講習会や説明会の開催が重要ではないかと考えられる。
日中居住しているのは主婦が圧倒的に多い。主婦でも子どもでも、理解できるような簡易な説明も必要だろう。
◇居住者の意識改革を
個人的に、東京・鹿児島でのマンション生活を通じて思うことは、管理組合の意識にも「地域差」があること。鹿児島のマンションでは、初代管理組合理事長は日中在宅していた人だったので、理事長=管理人という感じで活動していた(※管理人は日中勤務で配置あり)。そのため、役員改選で「あんなふうに活動できないから」と断る人が続出してしまった経験がある。また、共用部・専有部の区別がなく、廊下に収納棚を置く人も多かった。
一方、東京のマンションは築二十年以上経過し世代交代も進んでおり、新築当初からの居住者は二世帯のみとなってしまった。また途中、数人の設備関係者の居住者を中心に実施した修繕工事で問題も発生し現在までその影響が及んでいる。
無知ゆえに起こる問題、詳細が分からないため一部の人間に任せた結果起こる問題と、マンションには多くの問題が発生する。それらの自覚を居住者自身が持ち、建物の保全、資産価値の向上を考えながら、生活する必要がある。また販売・管理者側にもそれらの事案を考慮しながら活動してもらいたい。マンションという居住空間がより良くなるよう、自戒も含めながら活動していきたい。
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