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【最新コラム】
■(2020.12.4)
『フェライト系ステンレス鋼鋼管SUS430LXTPを使用した雨水排水管の紹介』ノーラエンジニアリング株式会社 技術部 新井 隼介

【コラム
 バックナンバー】
■(2019.8.22)
『マンションの雨水排水設備の維持管理について』株式会社建物保全センター 営業部 橋 潤
■(2019.7.1)
『MERMコラム 「電子式満空試験機のご紹介」』株式会社小島製作所 開発部R&D課 課長 岩槻 剛史
■(2019.5.1)
『マンション設備リニューアルの課題』小池技術士事務所 代表 小池道広
■(2019.3.1)
『排水管更新工事の管種選択のポイント』フネンアクロス株式会社 板橋 修
■(2018.12.19)
『メータ配管ユニット「メータセットPS5」、樹脂管用ワンタッチ継手一体型回転チーズの御紹介』前澤給装工業(株)開発部住宅設備開発課
■(2018.11.5)
『マンションの大規模修繕工事で注意が必要なこと』株式会社 エー・アール・シーエンジニアリング 一級建築士事務所 石橋 正義
■(2018.8.6)
『株式会社ベン イノベーションセンター新設について』株式会社ベン 執行役員 技術部長 兼 センター長 竹山 隆裕
■(2018.7.1)
『配管の健康診断』株式会社協和日成 営業本部 建設営業部長 大開 栄一
■(2018.5.1)
『IPF床排水トラップ再生工法のご紹介』ジャパン・エンヂニアリング株式会社 排水管再生事業部 開発部長 山鹿 英雄
■(2018.3.1)
『排水管「負のスパイラル」解決に向けての取り組み』株式会社タイコー 代表取締役社長 米村 直樹
■(2018.2.1)
『マンション設備に関する標準管理規約の落とし穴 〜その工事、専有部分が含まれていませんか?!〜』戸部マネジメントオフィス 代表 戸部 素尚
■(17.11.1)
『樹脂系給排水管継手の破断・抜け出し現象とその対策』株式会社建物保全センター エンジニアリング事業部 清野 永朗
■(17.9.1)
『「標準的な長期修繕計画」の、資産価値向上・修繕積立金節約のためにできる工夫』戸部マネジメントオフィス 代表 戸部 素尚
■(17.7.1)
『マンション再生のキーワードは「シェアリングエコノミー:もったいないの精神」』積水工業株式会社 マンション管理士 金子 信次郎
■(17.2.20)
『次世代型配管システム「NFS工法」のご紹介』ノーラエンジニアリング株式会社 技術部 顧問 中野 和幸
■(16.12.18)
『給排水管リニューアル現場を取り巻く環境について』ブライトワークス株式会社 代表取締役 木村 章一
■(16.10.20)
『給湯システムに使用する自動弁について』株式会社ベン 鈴木 弘一
■(16.9.1)
『二層架橋ポリエチレン管「エルメックス 25A座付電気融着継手」のご紹介』三井化学産資(株) 管材事業部 エルメックス部 八木 靖浩
■(16.8.1)
『油圧式エレベーターのリニューアルについて』(株)エレベータシステムズ 営業部 古川 寛倫
■(16.5.1)
『大規模修繕工事に取り組む管理組合への提言』(株)建物保全センター 会長 熊谷 實
■(16.3.1)
『汚雑合流用スリム継手 「-1HQシリーズ」』 株式会社小島製作所 開発部 大浦 凌
■(16.1.1)
『メータセットPS4型』 前澤給装工業株式会社 特販営業部 集合営業課長 月見 礼吾
■(15.11.1)
『マンション共用部排水管の施工例』斎久工業株式会社東京支社 リニューアル統括部第1リニューアル部 高柳 康典
■(15.9.1)
『最近のマンションの給水設備改修工事の事例を通して』(株)エー・アール・シーエンジニアリング 一級建築士事務所 代表 石橋 正義
■(15.6.1)
『循環方式給湯設備用FD−11N定流量弁について』 株式会社ベン 取締役 販売促進部長 鈴木 弘一
■(15.4.8)
『給水管更生技術NPBラピッド工法の概要<高信頼性を誇るパイプライニングシステム>』 株式会社協和日成 建設営業部部長 大開 栄一
■(15.2.19)
『雑排水立て管更新工事<美白パイプ>・貫通部再生工事』 ジャパン・エンヂニアリング株式会社 排水管再生事業部 部長 青木 達也
■(15.1.5)
『床下土間排水管の改修について』 株式会社タイコー 専務取締役 米村 直樹
■(14.11.1)
『「マンション改修」は新たなステージへ』 積水工業株式会社 代表取締役社長 マンション管理士 金子 信次郎
■(14.9.1)
『修繕積立金増額のための手引き 〜実際の事例から〜』 戸部マネジメントオフィス マンション管理士 戸部 素尚
■(14.7.1)
『受水槽跡の有効利用について』 斎久工業株式会社 第一リニューアル部 課長 手塚 恵之
■(14.5.1)
『考察「建物の長期耐用化」』 有限会社巌技術研究所 土井 巌
■(14.4.1)
『給排水設備の専有・共用一体的改修について』 株式会社長谷工コーポレーション 山鹿 英雄
■(14.3.1)
『マンション管理に3D図面を』 松浦 房次郎
■(14.2.1)
『水−温水ミキシングバルブの性能特性と使用例』 株式会社ベン 小松 達也
■(14.1.1)
『二層架橋ポリエチレン管 「エルメックス 鋼管接続用継手」のご紹介』 三井化学産資株式会社 管材事業部 エルメックス部 谷内 飛龍舞
■(13.11.26)
『地震リスクについての考察』 沼田一級建築士事務所 代表 沼田 俊秀
■(13.11.1)
『水道用高密度ポリエチレンパイプ(HPPE)による給水配管のリニューアル』 冨士機材株式会社 設備営業部 課長 山村 尚弘
■(13.9)
『給湯管更新提案資料(給湯管漏水対策)』 ブリヂストン化工品東日本株式会社 リニューアル営業課
■(13.9.1)
『専有部分の維持管理について』 株式会社建物保全センター 保全部係長 檜谷 史夫
■(13.7.30)
『ジャッキアップスリム短管工法/JUST工法』 株式会社小島製作所 開発部 部長 加古 洋三
■(13.7.30)
『ジャッキアップスリム短管工法/JUST工法』 株式会社小島製作所 開発部 部長 加古 洋三
■(13.7.1)
『QSJC回転ヘッダ』 前澤給装工業株式会社 営業推進部 特販部 設備グループリーダー 富田 邦明
■(13.6.1)
『サンプリング管調査(抜管調査)』 株式会社ラムダコーポレーション 代表取締役 東海林 利男
■(13.5.1)
『マンションの共用部、専有部の改修工事例』 斎久工業株式会社 設計見積部 企画課長 手塚 恵之
■(13.3.30)
『ビルにおける空調ドレン管の洗浄工法のご紹介』 東京容器株式会社 常務取締役 山尾 隆文
■(13.3.1)
『集合住宅の設備騒音の困った出来事』 株式会社エー・アール・シーエンジニアリング 一級建築士事務所 代表 石橋 正義
■(13.2.1)
『ノーラコ−ティング鋼管(EVOH樹脂コーティング鋼管)のご紹介』 ノーラエンジニアリング株式会社 技術部課長 中島 淳
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新着・技術情報/コラム

建物を長持ちさせるために

2006年4月28日
マンションライフパートナーズ 代表取締役 柳下 雅孝

 

■建物を大切に

日本の分譲マンション総戸数500万戸のうち、築30年以上を経過した高経年マンションは50万戸を超え、5年後の2011年にはいよいよ100万戸を突破することになる。高齢化の問題は、人間だけではない。
特にこれからの時代、全国に溢れるマンションストックを「ゴミ」にすることは決して許されない時代となる。そのためには、「経年劣化を抑制しながら、建物の寿命を延ばし、資産価値を高めていく」ことが必要だ。
それにはどうすれば良いのか?やはり「維持管理」が重要ということになる。維持管理について日頃から意識していくことで「自分と建物との距離」が短くなる。その結果、建物の寿命は確実に延びる。精神論的な言い回しだが、筆者はそうゆうものだと確信している。

 

■改良・改修とマンション再生

マンションの質や価値を長期的に維持し、物理的劣化と相対的劣化を同時に抑制していくには、その時代の生活水準を考慮した『グレードアップ』を行い建物の性能を上げる必要があるが、その実施のタイミングとしては特に大規模な改修工事を実施する築後20〜30年を経過した頃が現実的である。
設備的な内容としては、下表に示すようなグレードアップやシステム変更を配慮した計画を立案することが望まれる。これらの項目についても長期修繕計画と平行して検討していく必要がある。
さらには、建物単体の保全ではなく周辺環境・地球環境をも配慮した「まちづくり」としての建物の機能を考え、その建物の役割やあり方を考慮したマンションに再生していくことも必要だ。キーワードは、安心(防災、セキュリティ)・安全(水質、耐震)・環境(低環境負荷、リサイクル)などといった所だ。

 

表 マンションを長持ちさせるグレードアップ工事のメニュー例

設備分類
修繕的な発想
現時点でのグレードアップ的な発想
給水設備
  • 給水管の更生(ライニング等の延命工法)
  • 給水管の単純な取り替え
  • ポンプのオーバーホール
  • 水槽の塗装
  • 不具合箇所の補修
  • 給水管材の変更(高耐久、鉛レス、リサイクル等)
  • 給水システムの変更
  • 耐震性能の向上
  • 機器の防振、防音対策
  • 省エネルギー機器の導入
  • 節水、災害、再利用対策
排水設備
  • 排水管の更生(ライニング等の延命工法)
  • 排水管の単純な取り替え
  • 不具合箇所の補修
  • 排水管材の変更
  • 排水システムの変更
  • 排水性能の向上
  • 耐震性能の向上
  • 排水流水音の低減化
  • ディスポーザーの適正導入
  • 排水の浄化
  • 災害、再利用対策
給湯設備
  • 給湯管の単純な取り替え
  • 熱源機器の単純な取り替え
  • 不具合箇所の補修
  • 給湯管材の変更
  • 熱源システムの変更
  • 省エネルギー機器の導入
消火設備
  • 消火管の単純な取り替え
  • 消火機器の単純な取り替え
  • 不具合箇所の補修
  • 消火管材・器具の変更
  • 現行法規への対応
  • 防災、災害を特別配慮した改修
ガス設備
  • ガス管の単純な取り替え
  • ガス機器の単純な取り替え
  • 不具合箇所の補修
  • ガス管材の変更
  • ガス供給能力の向上
  • 防災、災害を特別配慮した改修

 

(写真 ドイツ/ライネフェルデの環境配慮型再生団地例)

写真 ドイツ/ライネフェルデの環境配慮型再生団地例

 

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