■建物を大切に

日本の分譲マンション総戸数500万戸のうち、築30年以上を経過した高経年マンションは50万戸を超え、5年後の2011年にはいよいよ100万戸を突破することになる。高齢化の問題は、人間だけではない。
特にこれからの時代、全国に溢れるマンションストックを「ゴミ」にすることは決して許されない時代となる。そのためには、「経年劣化を抑制しながら、建物の寿命を延ばし、資産価値を高めていく」ことが必要だ。
それにはどうすれば良いのか？やはり「維持管理」が重要ということになる。維持管理について日頃から意識していくことで「自分と建物との距離」が短くなる。その結果、建物の寿命は確実に延びる。精神論的な言い回しだが、筆者はそうゆうものだと確信している。

■改良・改修とマンション再生

マンションの質や価値を長期的に維持し、物理的劣化と相対的劣化を同時に抑制していくには、その時代の生活水準を考慮した『グレードアップ』を行い建物の性能を上げる必要があるが、その実施のタイミングとしては特に大規模な改修工事を実施する築後20〜30年を経過した頃が現実的である。
設備的な内容としては、下表に示すようなグレードアップやシステム変更を配慮した計画を立案することが望まれる。これらの項目についても長期修繕計画と平行して検討していく必要がある。
さらには、建物単体の保全ではなく周辺環境・地球環境をも配慮した「まちづくり」としての建物の機能を考え、その建物の役割やあり方を考慮したマンションに再生していくことも必要だ。キーワードは、安心（防災、セキュリティ）・安全（水質、耐震）・環境（低環境負荷、リサイクル）などといった所だ。

表　マンションを長持ちさせるグレードアップ工事のメニュー例

（写真　ドイツ／ライネフェルデの環境配慮型再生団地例）